При первичном поиске коттеджных поселков в окрестностях Петербурга открывается радужная картина: на выбор покупателям предлагают около 500 проектов данного типа. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что значительная их часть внимания не заслуживает. Наряду с ответственными застройщиками на рынке работают и торговцы воздушными замками. В этом материале мы попробуем определить основные критерии выбора проекта.
Такой дефиниции, как «коттеджный поселок», в юриспруденции не существует. Этот открывает широкие возможности для самых разнообразных его трактовок. Как следствие, под вывеской коттеджного поселка продаются любые группы домов и участков, расположенных на определенной территории.
Одни к данной категории относят проекты с просторными коттеджами, возведенными на землях, предназначенных для ИЖС, асфальтированными дорогами, ограждением по периметру, охраной, видеонаблюдением и основными объектами инфраструктуры. Другие именуют коттеджными поселки, в которых собственно коттеджей нет вообще, а вместо них территория застроена таунхаусами или малоэтажными многоквартирными домами. Третьи допускают отнесение к этой категории территории в чистом поле с участками, размеченными колышками, без малейшего намека на коммуникации и дороги.
Если обратиться к вопросу расценок, то в поселках без домовладений стоимость участков измеряется несколькими тысячами или сотнями тысяч рублей за сотку. Готовые дома предлагаются по стоимости от одного до нескольких десятков миллионов за объект.
Содержание
Классификация коттеджных поселков
Наличие четкой классификации могло бы облегчить позиционирование таких строительных проектов в глазах потребителя. Однако общепринятой системы оценки поселков, с помощью которой можно было бы точно определить их класс, не существует. Это позволяет игрокам рынка определять принадлежность объектов той или иной категории по своему усмотрению. Как следствие, нередко один и тот же поселок относят к разным классам, в зависимости от того, кто его оценивает — застройщик или его конкуренты.
Анализ сложившейся практики классификации проектов, применяемой маркетологами коттеджных поселков, позволяет сформировать некую универсальную систему критериев, которую можно применить для большинства участников рынка. Она поможет сориентироваться при выборе коттеджного поселка.
Начнем нашу классификацию с бюджетных предложений и постепенно перейдем к более дорогим вариантам.
Участки без домов
Такие объекты представляют собой размежеванные земельные наделы, находящиеся преимущественно на территории бывших земель сельскохозяйственного назначения на удалении более 20 км от КАД. Площадь участков варьируется в пределах 6–12 соток.
Центральные коммуникации не предусмотрены. Нет и конкретных сведений о сроках и затратах на их подключение. Как в самом объекте, так и на прилегающих территориях объекты социальной инфраструктуры отсутствуют. Нет ограждений по периметру поселка, КПП и охраны. Об организации управляющей компании также никто не заботится. Вместо нее административные функции исполняют несколько лиц, осуществляющих реализацию участков. При этом четких сведений о графике их работы непосредственно на территории поселка нет. Соответственно, и размеры регулярных платежей никто не устанавливает.
Стоимость участков в таких проектах варьируется в пределах 100 000 — 1 млн рублей.
Поселки экономкласса
К этой категории относят объекты с пустыми участками, а также коттеджами, многоквартирными домами, таунхаусами. Расстояние от КАД — 5 км и более.
Площадь участков составляет 6–12 соток, а для таунхаусов — 1–3 сотки на секцию. Дома в основном возводятся по каркасной либо панельной технологии. Реже встречаются домовладения из газобетона. Что касается размеров коттеджей, то максимальная их площадь составляет 180 м².
Застройщик, как правило, обеспечивает подключение к центральной сети энергоснабжения. Можно найти проекты с подводом магистрального газа и холодного водоснабжения.
Территория таких поселков огорожена. Оборудованы контрольно-пропускные пункты. Проекты предусматривают оборудование детской и спортивной площадок, строительство магазина и здания администрации. Обслуживание поселка обеспечивается либо управляющей компанией, либо местной администрацией. Размер ежемесячных взносов для собственников объектов в таких поселках составляет 3000-10 000 рублей.
Стоимость пустых земельных наделов составляет 300 000 — 1,5 млн рублей. За участок с готовым домом просят 1–5 млн рублей.
Проекты комфорт-класса
Сюда относят проекты, предполагающие продажу участков с подрядом и без него, а также готовых домовладений. Поселки находятся в пределах 20-километровой зоны от КАД. Площадь наделов составляет 10–20 соток, домов — от 120 м². Коттеджи возводят по монолитной технологии, из газобетонных блоков или клееного бруса.
Поселок имеет единую архитектурную концепцию, включающую оформление домов и ландшафтный дизайн. Территория огорожена, организовано видеонаблюдение, контрольно-пропускные пункты и патрулирование с привлечением профессиональной охраны. К домам подводят энерго-, водо- и теплоснабжение, в некоторых случаях возможно подключение к центральной системе водоотведения. Проектом предусмотрено обустройство детских и спортивных площадок, гостевых паркингов, магазин, медицинский кабинет, аптека, кафе или ресторан, здание администрации. Обслуживанием поселка занимается управляющая компания, а оплата за него составляет 5000-20 000 рублей в месяц.
Стоимость свободного участка начинается от 1 млн рублей, а расценки за домовладение устанавливаются от 5 млн рублей.
Поселки бизнес-класса
Для таких проектов подбирают площадки в экологически чистой местности, с отличной транспортной доступностью и живописным ландшафтом. Удаленность от КАД не более 30 км. Площадь участков — от 12 соток, домов — не меньше 180 м². Поселок обладает общей архитектурной концепцией с продуманным ландшафтным дизайном.
Застройщик обеспечивает подключение домов ко всем центральным коммуникациям, берет на себя обязательства по возведению не только стандартного набора инфраструктурных объектов, но также супермаркетов, торговых, развлекательных, спортивных комплексов, медицинских центров и т. д. Предусмотрена многоуровневая система безопасности. В поселке действует управляющая компания, а ежемесячное обслуживание обходится в 15 000 — 50 000 рублей. Цены домов начинаются от 10 млн рублей.
Элитные коттеджные поселки
Для проектов этого уровня характерно уникальное расположение с превосходной транспортной доступностью, часто вблизи большой воды. Концепцию проектов разрабатывают известные архитекторы. Поселок находится в пределах 30 км от КАД. Площадь земельных наделов составляет 25 соток и более, а коттеджей — порядка 500 м².
Дома имеют подключение ко всем центральным сетям. Кроме инфраструктурных объектов, характерных для перечисленных выше категорий поселков, элитный проект может предусматривать обустройство причала для яхт, поля для гольфа, вертолетной площадки. Управление осуществляет специальная компания с персональными менеджерами для клиентов. Обслуживание обходится жильцам в 50 000 рублей и более ежемесячно. Цены на дома в поселках категории «премиум» начинаются от 25 млн рублей.
Из приведенной классификации следует, что основными критериями для отнесения поселков к тому или иному классу служат площадь участков и коттеджей, а также характер инфраструктуры.
